中粮集团重组地产板块 同业竞争、架构管控问题待解

2017-10-14 15:00

  8月21日晚间,中粮地产在深交所、大悦城地产在港交所联合刊发重组公告,中粮地产拟从中粮集团收购大悦城地产控股权。交易完成后,大悦城地产将成为中粮地产的附属公司。

  将大悦城地产纳入中粮地产控制企业,中粮集团希冀借此消除地产板块的同业竞争。

  据《中国经营报》记者了解,一直以来,中粮集团、中粮地产与大悦城地产三个体系间存在业务重叠及竞争,中粮集团及大悦城地产名下均有开发销售型物业项目,与中粮地产主营业务重合,构成竞争或潜在竞争关系。

  此外,中粮集团地产板块在架构管理上由中粮置地统一管控,以区域为例,中粮置地公司统一管理中粮地产及大悦城地产在的地产项目及业务,这与上市公司要求的治理形成根本冲突。

  目前,深交所上市的中粮地产由中粮集团控制,持股45.67%;港交所上市的大悦城地产由中粮集团在设立的中粮间接控制,直接持有大悦城地产控股权的是得茂企业,持股66.83%。

  中粮地产自身定位为中粮集团地产业务开发平台,大悦城地产则定位为中粮集团城市综合体及大型商业地产运营商,主要从事“大悦城”品牌城市综合体的开发、经营和管理。这两家上市公司是中粮集团同一控制下企业,在集团内地位平等,但业务发展上存在重叠与竞争。

  联交所《上市规则》8.10定义同业竞争是发行人的控股股东或董事除在发行人业务占有权益外,也在另一业务中占有权益,而该业务直接或间接与发行人业务构成竞争或可能构成竞争。

  中国证监会认定同业竞争是指上市公司所从事的业务与其控股股东、实际控制人及其所控制的企业所从事的业务相同或近似,双方构成或可能构成直接或间接的竞争关系。证监会在2014年初下发了《关于推动国有股东与所控股上市公司解决同业竞争规范关联交易的指导意见》。

  民生证券一位企业上市的人士解释,由于同业竞争可以在上市公司与控股股东及其他关联方之间建立隐蔽且顺畅的利益转移渠道,因此证监会和发审委对企业上市的监管原则是“杜绝同业竞争、减少关联交易”。

  “具体到实务上,证监会审核发现上市公司与控股股东或关联方在销售区域、产品或服务、客户等方面存在重叠或竞争,都可能会被认定为同业竞争。”他进一步向《中国经营报》记者补充道。

  大悦城地产业务以持有型物业的开发、经营与管理为主,但以2016年公司业绩为例,大悦城地产近70亿元营业收入里,物业开发贡献了近4成收入。物业开发收入主要来自销售物业,目前,大悦城地产已经开发了上海海景壹号、海南龙溪悦墅、海南红塘悦海、上海天悦壹号、上海前滩一号、成都中粮广场等多个项目,与中粮地产主营开发销售物业存在重叠与竞争。

  “以项目类型区分,大悦城地产销售型物业在地域上确实与中粮地产项目存在竞争。”之前大悦城地产一位人士告诉《中国经营报》记者,“但是大悦城地产在成都、上海等地获取的地块,同时包含了居住和商业等多种属性用地,开发过程里很难分割,而且为了项目开发质量和统一性,也不便分割。因此大悦城地产体系内,除了投资物业,也拥有部分销售型物业储备。”

  针对中粮地产对大悦城地产的重大资产重组,大悦城地产在发布的信息中表示,中粮地产专注住宅开发业务,大悦城地产专注商业地产开发业务,本次交易能够最大程度解决中粮地产与大悦城地产的同业竞争问题,使双方站在同一角度更加有效地分配住宅和商业资源,给大悦城地产的业务拓展及业态配比带来更多的灵活性和更大的空间。

  “控股股东或关联方有效解决与上市公司同业竞争的方式是收购重组或放弃相关业务。”上述民生证券人士说,但通常在实务中,上市公司都会对同业竞争范围及内容作出解释,比如因产品或服务差异、销售网络或区域差别及实际用户或客户差异等原因不构成实质同业竞争。

  “证监会在审核过程中会要求上市公司详细披露与控股股东或关联方的业务竞争情况及对同业竞争的解决措施,对同业竞争解决不力等问题应做特别风险提示,控股股东或关联方作出避免同业竞争承诺,并要求保荐机构等中介对公司同业竞争风险及解决措施的有效性进行核查并出具意见。”他补充说。

  大成律师事务所一位不愿具名的商业律师认为,中粮集团将大悦城地产纳入中粮地产附属公司,将能够解决这两家上市公司之间存在的同业竞争(或潜在可能构成的竞争)。

  除了中粮地产与大悦城地产之间存在业务竞争,中粮集团与两家上市公司也存在业务重叠。

  中粮地产在过去一年里筹划过一次非公开发行,拟募集一部分资金收购中粮集团持有的房地产开发项目,分别是由中粮集团持有中粮地产投资()有限公司49%的股权,以及间接持有的烟台中粮博瑞房地产开发有限公司全部股权,这两间项目公司分别开发了京西国际项目及烟台中粮朗云项目。

  虽然中粮地产已经取消了这次非公开发行募集资金收购上述两个房地产项目,但《中国经营报》记者查询得知,中粮地产已经完成了烟台中粮朗云项目的收购。该项目是一个开发销售型物业,这意味着此前中粮集团与大悦城地产、中粮地产在业务上也存在重叠、竞争。

  针对中粮集团及其关联方与中粮地产同业竞争问题,早前中粮集团对此作过解释及承诺。彼时中粮地产承认公司与中粮集团在住宅地产开发上存在经营相同、相似业务的情形,不过中粮地产对此解释,双方在销售区域、产品类别、面向客户及开发进度上存在差异,彼此间不存在实质性同业竞争。

  这次中粮地产与大悦城地产筹划的重大资产重组,大悦城地产在信息中预告交易不会涉及两家上市公司层面重大人事调整。

  但据《中国经营报》记者了解,虽然中粮集团地产板块在资本市场以中粮地产和大悦城地产两家上市公司为切割,梳理成地产业务开发平台和商业地产运营平台,但在中粮集团架构管理上,尤其是人事安排及城市公司层级,由于央企用人作风及架构搭建,中粮集团对中粮地产和大悦城地产两家上市平台实行集中统一管控,与上市公司要求的治理形成冲突。

  现在中粮集团层面,统一管控地产板块的主体是“中粮置地”。这家公司并无实体业务或持股,其是中粮集团主要高管,周政出任该公司董事长。

  “集团统一称地产板块为中粮置地,中粮置地具体是哪个实体公司并不明确。”上述大悦城地产人士此前向《中国经营报》记者解释。

  根据中粮集团在网站上刊载的搭建架构,其介绍中粮置地是中粮集团地产业务的专业化平台,经营范围包括商业地产、住宅地产、旅游地产和酒店等。

  但据《中国经营报》记者向一位中粮集团人士了解,中粮集团通过中粮置地对中粮地产和大悦城地产混同管理。中粮置地管理有限公司以城市公司为区分,统管了、成都、海南、杭州、南京、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、烟台、西安等多个城市公司。

  “中粮置地在人事聘任上,以公司为例,通常中粮地产和大悦城地产人才招纳均集中进行,项目管理团队也有交叉。”这位中粮集团人士说,“中粮集团地产板块在集团架构上,以城市划分,这导致两家上市公司人事团队上有重叠。”

  一位服务过中粮集团地产板块的房地产管理咨询人士也介绍,中粮集团地产业务是“集团总部-城市公司”二级管控,中粮地产和大悦城地产是两个要求治理的上市平台,集团总部层级这种冲突体现不明显,但在城市公司层级,人事、团队和业务上将不免出现交叉。

  现任大悦城地产总经理的周鹏,实际深度介入了中粮地产在的多个开发项目,而且据记者最新查询,中粮地产公司已经全权由周鹏负责,相应工商管理登记显示,周鹏已经晋升中粮地产公司的董事兼总经理。

  周鹏之前担任了中粮置地总经理助理兼中粮置地公司总经理,实际上意味着周鹏早已全面接管负责中粮集团在的具体业务,包括中粮地产及大悦城地产。

  据《中国经营报》记者向多位房地产公司人士求证获悉,以中粮置地公司总经理身份,周鹏至少牵头负责了合作项目天悦壹号、中粮瑞府、中粮京西等住宅项目,均是中粮地产位于的核心开发项目,并入了公司报表。

  以中粮京西项目为例,这个住宅项目的开发企业为稻香四季房地产开发有限公司,之前一直作为中粮地产子公司纳入合并报表,周鹏登记为该项目公司董事长。另外,周鹏在中粮地产在其他项目公司也担任了董事等职务。

  周鹏现在是大悦城地产总经理,属于职业经理人,在中粮地产及大悦城地产均无董事任职。根据《上市公司治理准则》,上市公司人员应于控股股东,上市公司高管在控股股东单位不得担任除董事以外的其他职务。

  中伦律师事务所一位合伙人向《中国经营报》记者表示,上市公司高管兼职除了受公司法,与此同时,作为大悦城地产职业经理人,周鹏是上市公司员工,与企业之间的关系同时受到《劳动法》约束规制,兼职或参与中粮地产存在合规性风险。

  “公司法律部门对周鹏参与中粮地产开发项目也有顾虑,之前跟周鹏有过沟通,作为大悦城的职业经理人,一直希望其主要精力集中在大悦城地产。”此前大悦城地产一位人士私下告诉《中国经营报》记者,需要指出的是,由于并不是中粮集团对外发言人,该人士要求匿名。

  而大悦城地产在一份书面回复中解释,周鹏现任大悦城地产总经理,对房地产开发尤其是在商业地产运营和管理方面具有丰富的经验和独到的见解,作为业内专家,推荐周鹏担任中粮地产项目公司董事会是希望其能从地产开发、运营管理等方面,为项目提出意见和,为项目公司的科学决策提供专业支持。

  但中粮地产及大悦城地产对周鹏深度介入中粮地产开发项目,及其全面负责中粮集团在的地产业务的合规性未予评价。

  《中国经营报》记者查询了《主板上市规则》《公司条例》及大悦城地产《公司细则》,法规内容未有详细条文对上市公司高级管理人员对外兼职作出明确约束。但中国内地法律及监管部门对上市公司高管兼职严格明确了约束条件。

  为上市公司与控股股东在人员、资产、财务上严格分开,证监会早前已经专门发文要求,上市公司总经理及高层管理人员不得在控股股东单位兼职。

  证监会的这份文件进一步明确,上市公司的总经理必须专职,总经理在集团等控股股东单位不得担任除董事以外的其他行政职务;总经理及高层管理人员(副总经理、财务主管和董事会秘书)必须在上市公司领薪,不得由控股股东代发薪水。

  上述中伦律师事务所合伙人对此评价说,这凸显了央企用人体制、架构管控与上市公司治理之间的冲突。

  “上市公司治理要求控股股东与上市公司应实行人员、资产、财务分开,机构、业务,各自核算、承担责任和风险,尤其是上市公司人员应于控股股东。”她说,“当央企集团下辖同一业务板块出现多家上市平台时,如果央企自身业务板块在人事架构上不能及时切割调整,上市公司之间将出现人事或业务重叠,这将上市公司的性。”